Comprar um imóvel ainda é a realização de um sonho para o brasileiro, muitos são os passos desta jornada que culminam com a elaboração do contrato de compra e venda, e, este é mais um passo que deve ser pensado, e, em que, vendedor e comprador precisam da ajuda de um especialista no assunto.
É comum em muitos negócios antes da outorga da escritura em si, que seja elaborada promessa de compra e venda, que podemos dizer ser um contrato preliminar com a finalidade de amarrar as partes na negociação, via de regra, com o pagamento de arras ou sinal, obrigando o Promitente Comprador, a pagar o preço, e o Promitente Vendedor, depois de receber o valor, a outorgar a escritura definitiva de compra e venda, sendo que, o momento certo para se pensar na confecção deste contrato é após o aceite da proposta pelo proprietário e análise da documentação apresentada pelas partes.
Tomadas as precauções, colhidas as devidas informações, o contrato pode ser elaborado!
Um bom contrato deve contar a história daquele negócio, indicando atores, objeto principal do enredo, como começa e quando se dará o final da trama, ou seja, os principais itens que devem constar no contrato, dentre outros, são:
1) Qualificação das partes com nome, nacionalidade, estado civil e domicílio dos contratantes;
2) Descrição do imóvel de acordo com a sua matrícula no Registro de Imóveis;
3) Situação da propriedade e primeiras declarações;
4) Preço e forma de pagamento;
5) Prazo para pagamento;
6) Data da posse;
7) Indicação do contratante a quem incumbe o pagamento das taxas e impostos;
8) Consequências em caso de inadimplência, bem como os deveres e obrigações de cada contratante.
Mas é importante salientar que muito embora um bom contrato deva seguir um padrão, conforme indicado acima, cada negociação é única diante das nuances e peculiaridades de cada imóvel e situação, e, cada contrato, deve refletir exatamente aquele presente negócio.
Podemos apontar que entre as falhas mais comuns em contratos de promessa de compra e venda, estão a falta de indicação da importância que deve ser estipulada em caso de descumprimento contratual, que se dá através da estipulação de sinal do negócio ou de percentual de valor a título de multa por descumprimento. Uma vez que sinal é princípio da promessa de compra e venda, a falta dele, assim como, o simples fato de não ter sido especificada quantia razoável como multa contratual por descumprimento, pode gerar danos como perda de alto valor em caso de não cumprimento do contrato pelas partes.
Outra questão comum em contratos não elaborados por especialistas é inserção de cláusulas conflitantes entre si, que muita das vezes, por falta de conhecimento jurídico são colocadas na mesma minuta, como se isto fosse garantir direitos às partes, causando na verdade mais problemas e dúvidas na hora de cobrar deveres e obrigações no decorrer do negócio ou até mesmo diante do judiciário.
Por último, também é dúvida recorrente de quem vai assinar um contrato, a questão sobre a importância do reconhecimento de firmas e assinatura dos contratos por duas testemunhas. Lembramos que a falta de testemunhas, assim como a falta do reconhecimento de firmas não invalida o contrato em relação ao comprador e vendedor mas para que o contrato se caracterize como um título executivo extrajudicial, é imprescindível a assinatura de duas testemunhas, garantindo assim sua possível execução, e, vale ainda lembrar, que para garantir quase todos os direitos advindos de um contrato de compra e venda é importante o registro do mesmo junto à matrícula do imóvel para que seja dado conhecimento do negócio à terceiros. Importante salientar também que hoje, após a pandemia mundial de Covid 19, o uso de assinaturas eletrônicas e digitais é cada vez mais comum e aceito, o que muitas vezes tem dispensado o reconhecimento de firmas em contratos mas com o mesmo efeito jurídico.
Portanto, ao decidir pela compra e venda de um imóvel sempre busque a opinião de um especialista no assunto, garantindo assim, que seu negócio acabe com a devida outorga da escritura definitiva de compra e venda para posterior registro na matrícula e não, com a insatisfação de um negócio frustrado para ser resolvido em mais um processo interminável em nossos tribunais.
Na Foco temos uma advogada responsável pela elaboração de todos os contratos, sendo que para nós, o maior desafio e objetivo é garantir o equilíbrio contratual das partes, zelando pelos direitos de um de outro, uma vez que ambos são clientes da empresa, portanto nossos contratos são elaborados para que se garanta o máximo possível de igualdade de condições e equilíbrio contratual, como deve ser um bom negócio.
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